Tyrivegen 1 - 13, Rælingen, Nordby, Norvegija (1 etapas)

Paskolos tikslas

Finansavimui reikalinga 864 930 EUR suma, kuri bus renkama etapais. Paskola, skirta Tyrivegen 1–13 nekilnojamojo turto projekto Norvegijoje tolimesniam vystymui ir užbaigimui. Paskolos lėšos bus panaudotos esamų gyvenamųjų namų statybos užbaigimo darbams, projekto ir statybos dokumentacijos sutvarkymui, aplinkos bei infrastruktūros įrengimo darbams ir kitoms su projekto vystymu, užbaigimu bei realizavimu susijusioms išlaidoms finansuoti. Paskola bus grąžinta iš vystomo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų arba refinansuojant paskolą kitoje finansų įstaigoje. Suma, kurią projekto savininkas pats skiria projektui yra 864 930 EUR.

Apie projektą

Įkeičiamas turtas yra vientisas gyvenamosios paskirties vystymo projektas Tyrivegen 1–13, kurį esamoje stadijoje sudaro du statomi dvibučiai gyvenamieji namai adresais Tyrivegen 1/3 ir Tyrivegen 5/7, iš viso formuojantys keturis pagrindinius gyvenamuosius vienetus, bei papildomi vystymui skirti žemės sklypai Tyrivegen 9 ir Tyrivegen 11/13. Pagal projekto dokumentus Tyrivegen 9 buvo numatytas vienbutis gyvenamasis namas, o Tyrivegen 11/13 – naujas dvibutis. Taigi visiškai išvystytą projektą sudarytų septyni pagrindiniai adresiniai gyvenamieji vienetai: keturios jau statomos dvibučių dalys, būsimas vienbutis ir dvi būsimo dvibučio dalys.

Pagal 2026 m. techninę suvestinę esamų keturių gyvenamųjų vienetų bendras vidaus naudojamasis plotas BRA-i sudaro apie 864 kv. m, o terasų ir balkonų plotas TBA – apie 74 kv. m. Nurodomi atskirų objektų plotai yra: Tyrivegen 1 – apie 207 kv. m BRA-i ir 12 kv. m TBA, Tyrivegen 3 – apie 218 kv. m BRA-i ir 12 kv. m TBA, Tyrivegen 5 – apie 218 kv. m BRA-i ir 25 kv. m TBA, Tyrivegen 7 – apie 218 kv. m BRA-i ir 25 kv. m TBA. Techninėje Tyder medžiagoje patalpų plotai buvo matuojami vietoje ir pateikiami pagal atskirus aukštus bei funkcines zonas; joje matyti, kad pastatai formuojami per apatinį aukštą / rūsio lygį, pirmą ir antrą aukštus, su pagrindine gyvenamąja dalimi, garažais, gyvenamosiomis patalpomis, vonios kambariais, miegamaisiais, virtuvės ir svetainės zonomis bei papildomomis atskiro naudojimo patalpomis. Pažymėtina, kad investiciniame verslo plane pateikiama ankstesnė 551,2 kv. m BRA pirmojo etapo plotų suma – 270 kv. m Tyrivegen 1–3 ir 281,2 kv. m Tyrivegen 5–7, todėl skirtinguose dokumentuose naudojami plotų dydžiai ir matavimo pagrindai nėra visiškai sutampantys; prieš sudarant finansavimo ar realizavimo sandorį aktualius BRA-i, BRA, TBA ir registrinius plotus būtina sutikrinti su patvirtintais brėžiniais bei galutine kadastrine dokumentacija.

Konstrukciniu požiūriu esami gyvenamieji pastatai įrengti ant betoninės plokštės, išorinės sienos yra karkasinės konstrukcijos virš pamatinės dalies ir apdailintos horizontalia dažyta medine apdaila; pamatų elementai iš išorės tinkuoti. Pastatai turi dvišlaičius medinių konstrukcijų stogus su metaline danga, sniego gaudyklėmis, metaliniais latakais ir lietvamzdžiais. Sumontuoti trigubo stiklo paketų langai. Tarp apatinio ir pirmojo aukšto naudojama betoninė perdanga, o tarp pirmojo ir antrojo aukšto – medinių sijų perdanga. Projekte numatytos terasos, dalis jų įrengtos virš konstrukcijų su matoma hidroizoliacine membrana; dalies terasų turėklai ir kiti elementai dar nebuvo galutinai užbaigti. Pateiktose nuotraukose matyti šiuolaikinės skandinaviškos architektūros tamsios medinės apdailos pastatai, integruoti į šlaitinį reljefą, erdvios stiklu aptvertos terasos, atskiras garažo tūris, žvyruotos automobilių stovėjimo ir privažiavimo zonos bei atraminės sienutės.

Techninės parengties lygis atskiruose pastatuose ir patalpose nevienodas. Vandentiekio ir nuotekų sistemose dalinai įrengta „vamzdis vamzdyje“ sistema, paskirstymo kolektoriai ir nuotekų vamzdynai, tačiau dalyje patalpų trūksta sanitarinių prietaisų ir karšto vandens ruošimo įrangos. Subalansuoto vėdinimo sistemos numatytos arba dalinai sumontuotos, tačiau keliuose vienetuose dar trūksta agregatų, jungčių arba galutinio paleidimo. Elektros instaliacijos kabeliai ir taškai įrengti nevienodu mastu; kai kur trūksta skydų, rozečių, apšvietimo ir kitų komponentų. Virtuvės dalyje būstų sumontuotos, kitur įrengtos tik iš dalies arba jų nėra. Vonios ir kitos drėgnos patalpos yra skirtingose stadijose – nuo neįrengtų patalpų iki išklijuotų plytelėmis, todėl hidroizoliacijos, nuolydžių, trapų ir pravedimų kokybė turi būti dokumentuota ir patikrinta. Kai kuriuose vienetuose nebaigti laiptai, turėklai ir kritimo apsaugos elementai. Vienas Tyrivegen 7 rūsio langas dokumentuose nurodytas sudužęs, dalies lauko durų įrengimas nėra užbaigtas, o garažų vartai techninės apžiūros metu dar nebuvo sumontuoti.

Esminė dabartinės projekto būklės aplinkybė yra statybos ir galutinės dokumentacijos neužbaigtumas. Techninėje medžiagoje nurodyta, kad apžiūros metu nebuvo pateikta visa FDV eksploatacinė dokumentacija, produktų dokumentai, atitikties deklaracijos ir atsakingų projekto dalyvių dokumentacija; taip pat nėra galutinai dokumentuotas priešgaisrinių atskyrimų tinkamumas. Faktinis pirmojo aukšto išplanavimas iš dalies skiriasi nuo pradinių architektūrinių brėžinių, nes dalis iš pradžių numatytų vonios, WC ir techninių patalpų buvo pertvarkyta į atskirai naudojamą buto / „hybel“ tipo dalį su atskiru įėjimu; pateikta medžiaga nepatvirtina, kad visi šie pakeitimai yra galutinai suderinti su savivaldybe.

Tyrivegen 1/3 ir Tyrivegen 5/7 statyboms buvo išduoti statybų pradžios leidimai 2021 m.; leidimuose numatyti dvibučiai gyvenamieji namai su papildomomis antrinėmis gyvenamosiomis dalimis, integruotomis automobilių stovėjimo vietomis ir papildomomis vietomis sklype. Rælingen savivaldybės 2025 m. raštuose nurodyta, kad statybos buvo pradėtos, tačiau nuo 2024 m. lapkričio savivaldybei nebuvo žinoma apie aktyvią darbų eigą; kartu priminta, kad leidimas gali netekti galios, jeigu statybos sustoja ilgesniam nei dvejų metų laikotarpiui. 2025 m. savivaldybės dokumentuose Tyrivegen 5/7 taip pat nebuvo registruoto galutinio statybos užbaigimo pažymėjimo ar laikino naudojimo leidimo.

Atskirai svarbi būsimos plėtros teisinė būklė. Tyrivegen 9 sklypui, kurio plotas apie 893 kv. m, 2020 m. buvo suteiktas leidimas statyti vienbutį gyvenamąjį namą su antrine gyvenamąja dalimi, tačiau kadangi per nustatytą trejų metų laikotarpį nebuvo pateiktas prašymas pradėti statybą, savivaldybė 2024 m. spalio 17 d. bylą užbaigė. Analogiškai Tyrivegen 11/13, kurio sklypo plotas apie 1 060 kv. m, ankstesnis leidimas dvibučio statybai taip pat neteko galios ir byla 2024 m. spalio 17 d. buvo užbaigta, todėl šios projekto dalies realizavimui reikalingas naujas arba iš naujo patvirtintas statybos procesas pagal tuo metu galiojančius reikalavimus. Nepaisant to, galiojanti teritorijos planavimo medžiaga sklypus priskiria mažo tankio gyvenamosios statybos teritorijai, todėl gyvenamosios plėtros potencialas išlieka, tačiau negali būti laikomas besąlyginiu iki naujų leidimų gavimo.

Esami keturi gyvenamieji vienetai turi papildomą ekonominį potencialą dėl projekte numatytų antrinių gyvenamųjų / nuomos dalių. 2026 m. projekto ataskaitoje nurodomas orientacinis po 9 000 NOK mėnesinis nuomos potencialas kiekvienam iš keturių objektų, arba bendrai apie 36 000 NOK per mėnesį ir 432 000 NOK per metus. Šis pajamų potencialas į pagrindines rinkos vertės indikacijas nebuvo pilnai kapitalizuotas, nes pirmiausia turi būti patvirtintas atskirų patalpų teisėtumas, standartas ir realiai pasiekiama nuomos kaina. Todėl teisiškai įforminta ir techniškai tinkamai užbaigta antrinė gyvenamoji dalis galėtų didinti tiek objekto patrauklumą šeimoms, tiek finansavimo galimybes ir investicinį pajamingumą.

Pateikti rinkos duomenys rodo pakankamai aiškų paklausos lygį panašiems baigtiems dvibučių būstams. Lyginamųjų sandorių kainos dokumentuose svyruoja maždaug nuo 8,1 iki 10,3 mln. NOK už panašaus tipo objektą, priklausomai nuo ploto, standarto, terasų, rūsio ir nuomos dalies, teisinės dokumentacijos bei konkrečios vietos. „PrivatMegleren Jessheim“ projekto medžiagoje keturių užbaigtų esamų būstų bendra kainos indikacija yra 32 mln. NOK, t. y. apie 8 mln. NOK vienam dvibučio vienetui; būsimos Tyrivegen 11 ir 13 dalys taip pat skaičiuojamos po 8 mln. NOK, o Tyrivegen 9 vienbutis – apie 8 mln. NOK, todėl šio dokumento viso užbaigto projekto kainos indikacija siekia apie 56 mln. NOK. Kitoje 2026 m. projekto ataskaitoje dabartinės neužbaigtos būklės viso projekto rinkos vertės indikacija yra apie 19 mln. NOK, keturių esamų būstų po užbaigimo – 32 mln. NOK, o viso projekto po pilnos plėtros – apie 57 mln. NOK, su 52–65 mln. NOK jautrumo intervalu. Investiciniame plane naudojamos konservatyvesnės 49,6–50,6 mln. NOK viso projekto realizacijos prielaidos, numatant apie 31–32 mln. NOK bendrą kapitalo poreikį, 17,6–19,6 mln. NOK pelną prieš mokesčius ir apie 55–63 proc. projekto ROI. Šie skirtingi skaičiai rodo ne vieną besąlyginę kainą, bet skirtingus projekto scenarijus, priklausančius nuo užbaigimo, statybos kaštų, leidimų, dokumentacijos ir pardavimo rinkos.

Geriausias įkeičiamo turto panaudojimas, atsižvelgiant į esamą teritorijos planavimą, jau atliktus statybos darbus, rinkos duomenis ir investicinę struktūrą, yra gyvenamosios paskirties projekto užbaigimas dviem etapais. Pirmuoju etapu racionaliausia visiškai užbaigti Tyrivegen 1, 3, 5 ir 7 gyvenamuosius vienetus, sutvarkyti išorės teritoriją ir drenažą, užbaigti visas inžinerines sistemas, garažus, terasas ir saugos elementus, gauti trūkstamas atitikties deklaracijas bei galutinius naudojimo dokumentus, taip pat teisiškai išspręsti antrinių gyvenamųjų / nuomos dalių statusą. „PrivatMegleren“ aiškiai rekomenduoja neinvestuoti į perteklinę prabangą, kurios Nordby rinka nekompensuoja didesne pardavimo kaina, bet rinktis gerą, neutralią ir rinkai tinkamą galutinę apdailą. Antruoju etapu racionalu atnaujinti projektinę ir leidimų dokumentaciją Tyrivegen 9 bei Tyrivegen 11/13 ir šiuos sklypus vystyti gyvenamajai statybai pagal realią Nordby paklausą. Toks etapinis modelis sutampa ir su investiciniame plane nurodyta strategija – pirmiausia realizuoti didelę jau sukurtos vertės dalį esamuose namuose, iš gautų lėšų mažinti finansavimo riziką ir tik tada vykdyti antrąjį plėtros etapą.

Įkeičiamo turto patrauklumą didina jo vieta Oslo regione, didelis būstų plotas, šiuolaikinė architektūra, garažai ir automobilių stovėjimo galimybės, terasos, galimas papildomų nuomos patalpų naudojimas bei galimybė tęsti projektą dar dviejuose neužstatytuose sklypuose. Patrauklumas galutiniams vartotojams yra orientuotas pirmiausia į šeimas, kurioms reikalingas didesnio ploto būstas netoli Lillestrøm ir Oslo, pirkėjus, pageidaujančius papildomos savarankiškos erdvės suaugusiems vaikams ar kelių kartų šeimai, taip pat pirkėjus, kuriems aktualios teisėtos nuomos pajamos. Potencialūs viso projekto pirkėjai yra vietos ir regiono nekilnojamojo turto vystytojai, statybų bendrovės, privatūs profesionalūs investuotojai bei investicinės įmonės, galinčios užbaigti likusius darbus ir realizuoti atskirus būstus. Baigus statybą, gavus visus leidimus ir, jeigu teisiškai įmanoma, tinkamai atskyrus / suformavus atskirus parduodamus vienetus, pirkėjų ratas reikšmingai išsiplėstų iki įprastų individualių būsto pirkėjų.

Likvidumas dabartinėje neužbaigtoje stadijoje laikytinas vidutiniu arba ribotu, nes pirkėjas turi perimti statybos užbaigimo, techninių sistemų, statybos dokumentacijos ir dalies leidimų riziką, o tokį objektą gali finansuoti ir administruoti mažesnis pirkėjų ratas. Dokumentuose kaip didžiausios rizikos aiškiai išskiriami galutinio naudojimo / statybos užbaigimo dokumentai, trūkstama FDV ir atitikties dokumentacija, priešgaisriniai atskyrimai, atskirų gyvenamųjų dalių teisėtumas, būsimų sklypų statybos leidimai, likę statybos kaštai, grunto ir infrastruktūros klausimai bei rinkos pokyčiai. Užbaigus keturis esamus būstus, išsprendus dokumentaciją ir pateikus juos rinkai atskirais gyvenamaisiais objektais, likvidumas turėtų būti reikšmingai geresnis, nes dokumentuose pateikti panašių būstų sandoriai patvirtina realią Nordby / Rælingen šeimyninių būstų rinką.

Išvada. Įkeičiamas turtas yra didelės apimties, jau reikšmingai išvystytas gyvenamasis projektas, turintis du savarankiškus ekonominės vertės šaltinius – keturis iš esmės pastatytus, tačiau dar neužbaigtus gyvenamuosius vienetus ir tolesnės statybos potencialą Tyrivegen 9 bei Tyrivegen 11/13 sklypuose. Pagrindinis turto privalumas yra tai, kad didelė projekto fizinės vertės dalis jau sukurta, objektai yra patrauklaus dydžio ir tipo, o vietos rinkoje egzistuoja panašių baigtų būstų paklausa. Racionaliausias veiksmų modelis yra ne keisti turto paskirtį, o užbaigti esamą gyvenamąją plėtrą, pirmiausia maksimaliai sumažinant dokumentacijos ir techninio neužbaigtumo riziką. Dabartinį likvidumą riboja neužbaigta statyba, nepatvirtinta dalis techninės bei statybos dokumentacijos, atskirų papildomų gyvenamųjų patalpų teisinis statusas ir pasibaigę ankstesni būsimos plėtros leidimai, tačiau tinkamai užbaigus pirmąjį etapą ir gavus galutinius dokumentus turtas turi gerą potencialą būti realizuojamas tiek atskirais būstais galutiniams pirkėjams, tiek kaip visas projektas profesionaliam nekilnojamojo turto vystytojui ar investuotojui.

Daugiau apie projektą (žr. Dokumentai).